OTEL MÜLKÜ SATIN ALIRKEN BİLİNMESİ GEREKEN ÖNEMLİ KRITERLER

Yeni bir sezon başlarken yine gayrimenkul dünyasında otel satın almaları veya değişimler büyük ölçüde öne çıkıyor ve sözleşmelerde ‘mülk’ edinmenin incelikleri konaklama endüstrisinin kendine özgü dinamikleriyle birleştiriyor.

Öyle ki,konaklama sektörüne özel bu dinamiklere dikkat edilmediği taktirde büyük mali kayıplara neden olan otel satın alma sözleşmelerini ,gayrimenkul satın alımından ayıran özel faktörlere ışık tutabilmek amacıyla ,bu süreçte bilinmesi gereken önemli kriterleri sizler için hazırladık.

Gayrimenkul Sektöründe ‘Konum’ ve Otel Gayrimenkul Satışında ise Mikro-Konumun Önemi
Her gayrimenkul profesyoneli ‘konum’un değerini bilir, ancak otel endüstrisinde sadece şehir veya bölgeyle ilgili değildir. Turistik yerlere, iş bölgelerine veya ulaşım merkezlerine yakınlık gibi mikro-konum, doluluk oranlarını ve gelir potansiyelini önemli ölçüde etkileyebilir.  Yapılan istatistiklere ve otel değerleri üzerine bir araştırma çalışmalarında, otelcilerin ve otel yatırımcılarının şehir merkezine yakın konumlanmış mülklerin taşıdığı önemli değer farkındalığında olmaları gerektiğini belirtiyorlar. Ortalama olarak bakılırsa şehir merkezinden uzaklaştıkça, ilk 15 km için otel piyasa değerinin %13,0 azaldığını bulunmuş. Bu etkinin, otel mülklerinin değerini belirlerken profesyoneller tarafından dikkate alınması öncelikli olmalıdır.

Kapsamlı RevPAR Analizi
Oda Başına Gelir (RevPAR), otel sektöründe kritik bir ölçümdür. Mevsimsel varyasyonları hesaba katan ve aynı segmentteki rakiplerle karşılaştırılan RevPAR’ın bütünsel bir analizi, bir mülkün gelir üretme kapasitesi hakkında bizlere içgörü sunar. PWC, 2024 RevPAR’ının, (ADR) gerçekleşecek artışından kaynaklanarak 2023’e göre %2,7 artmasını bekliyor, bu da otel sektörüne yatırım karlılığı üzerinde en büyük etkiye sahiptir. RevPAR’ı düzenli olarak ve rakiplere karşı analiz etmek, paha biçilmez gelir potansiyeli içgörüleri sunar.

STR Raporu Verileri
Otel endüstrisinde bir klasik olan STR raporu, doluluk, ortalama günlük ücretler ve RevPAR gibi benchmark verileri sağlar. Bu verileri kullanmak, potansiyel alıcıların ürünün pazar görünümündeki konumunu anlamalarına yardımcı olur.

Uluslararası Markalarla İşbirliklerinin Değerlendirmeye Etkisi

Sahip olunacak veya devralınacak otel mülkünün , halijhazırda var olan yönetim sözleşmelerine, franchising anlaşmalarına ve tedarikçi sözleşmelerine derinlemesine bakmak önemlidir. Bu anlaşmalar, işletme esnekliğini, finansal yükümlülükleri ve hatta çıkış stratejisini etkileyebilir.Bir otelin global bir marka ile ilişkilendirmesi, değerlemesini önemli ölçüde etkileyebilir. Uluslararası lüks zincirlerden butik markalara kadar, her biriyle ilişkilendirilen avantajları, kısıtlamaları ve telif yapılarını anlamak önemlidir. Son birkaç yılda, bağımsız ve unknown markalı otellerin, global ve güçlü markalar ile işbirliği içinde olan otellere göre RevPAR’ı daha yüksek seviyelerde büyüttüğü görülmüş olsa da, yapılan bir araştırma, franchising yapılarının ve ilişkilendirilmiş otellerin, marka bedeline rağmen (Zincir oteller franchise sisteminde oda gelirlerinin yüzde 4 ila yüzde 5’i, pazarlama için de oda gelirinin yüzde 2.5 ila yüzde 3’ü bir bedel alıyor)RevPAR’larını koruyarak daha yüksek kar marjlarına sahip olduğunu gösteriyor. Bağlılıkların – faydaların, kısıtlamaların ve teliflerin – inceliklerini anlamak bu yüzden oldukça önemli.

Sermaye harcamaları (CapEx) projeksiyonları
Diğer gayrimenkul varlıklarının aksine, otellerin rekabetçi ortamda ayakta kalabilmek için sürekli yatırım yapmaları gerekir. Oda yenilemelerinden teknoloji güncellemelerine kadar gelecekteki CapEx ihtiyaçlarının net bir şekilde anlaşılması, doğru finansal tahminler için önemlidir. Uluslararası Konaklama Danışmanları Derneği’nin (ISHC) bir CapEx çalışması, otellerin yıllık gelirlerinin %7’sini CapEx’e harcadığını belirtiyor ki bu, tipik olarak endüstri genelinde %4 FF&E rezervinin üzerinde. Yenilemelerden teknoloji geliştirmelere kadar önümüzdeki harcamaların farkına varmak, finansal projeksiyon doğruluğu için temeldir.

Misafir deneyimi ve çevrimiçi (online) itibar
Dijital değerlendirmeler ve raporlamalar çağında, TripAdvisor gibi platformlardaki misafir memnuniyeti puanları, operasyonel kalite, hizmet standartları ve iyileştirme potansiyelleri hakkında içgörüler sağlayabilir ve otelin finansal performansı üzerinde doğrudan etkisi olabilir. ReviewPro’nun sunduğu bir içgörü araştırması, otelin çevrimiçi itibar puanında %1’lik bir artışın yaklaşık olarak %0,89’luk bir fiyat artışı (ADR) ve %0,54’lük bir doluluk artışına yol açtığını gösterdi ve bu da incelemeler ile finansal başarı arasındaki bağlantıyı vurgulanması açıısndan oldukça önemli göstergeler.

Lisans ve İzinler

Oteller, bir dizi düzenleme içinde işlerler. Tüm operasyonel lisansların, alkol lisansından eğlenceye kadar, mevcut ve uygun olduğundan emin olmak, edinim sürecinin vazgeçilmez bir parçasıdır.

Yenileme, yeniden konumlandırma veya yeniden markalaşmanın olasılığı
Her edinim, değer artışı potansiyeli taşır. Yenileme, yeniden konumlandırma veya yeniden markalaşmanın olasılığını ve finansal sonuçlarını değerlendirmek, önceden hesaplanmayan bir değer kriteri olarak ortaya çıkarabilir. Uluslararası Gayrimenkul Şirketi JLL’nin bildirdiğine göre, etkili bir şekilde yenilenen otellerin yeniden konaklama sonrasında oda gelirlerinde %13,5’lik bir artış yaşadığı görülmektedir.

Çalışan sözleşmeleri ve sendika anlaşmaları
Oteller genellikle büyük bir işgücü istihdam eder ve çalışan sözleşmeleri, sendika anlaşmaları ve personel faydalarının inceliklerini anlamanın, işletme maliyetleri ve esnekliği üzerinde önemli etkileri olabilir. Bu incelikleri anlamak kilit öneme sahiptir. 2022’de İş İstatistikleri Bürosu, sendikalı çalışanların, sendikasız meslektaşlarından yaklaşık %18 daha fazla kazandığını belirtti, bu da bütçe değerlendirmelerini etkiledi.

Sonuç ;

Otel yatırımları ve satın alımlarının karmaşık dünyasında, sadece gayrimenkul sektörü bilgisi değil aynı zamanda konaklama endüstrisinin benzersiz yönlerinin derinlemesine anlaşılması da gereklidir. Potansiyel alıcılar, bu endüstriye özgü unsurlara odaklanarak stratejik, bilgili ve değer odaklı bir satın alma süreci sağlayabilirler.